Come valutare il valore reale di un immobile

La compravendita di un immobile è un’esperienza che molti devono affrontare trovandosi davanti all’interrogativo tipico: qual è il giusto prezzo di vendita o acquisto?
La risposta non è una sola per tutto ma dipende dal valore di mercato dell’immobile.
Questa valutazione viene fatta da professionisti del settore secondo dei criteri precisi.
Calcolare il reale valore di una casa è utile per vendere l’immobile al giusto prezzo, non troppo alto ma nemmeno troppo basso. Ma non solo, serve a calcolare il valore dell’imposta di successione, il valore di usufrutto o della nuda proprietà.
Inoltre risulta utile anche per determinare l’imponibile di tasse e imposte.
Però determinare il valore di una casa, o un appartamento non è molto semplice, di norma si pensa che basta conoscere la rendita catastale, ma la realtà è diversa come sono diversi il valore di mercato e il valore catastale.

Valore di mercato e valore catastale

Il valore di mercato non deve confondersi con il valore catastale, che
rappresenta la base per il calcolo delle imposte da pagare sull’immobile stesso come le tasse di successione o donazione.
Il valore di mercato invece riguarda il valore di scambio, cioè l’importo a cui un immobile verrebbe venduto se messo in vendita sul mercato.
La valutazione dipende da alcuni criteri:

    • caratteristiche tecniche ed economiche dell’immobile;
    • calcolo della superficie commerciale
    • calcolo della superficie calpestabile.
    • pertinenze

Oltre alla superficie commerciale, bisogna tener conto di quella calpestabile, dei muri e delle pertinenze come cantine, taverne, seminterrati nonché delle superfici scoperte, ad esempio terrazze, giardini e verande. Il calcolo si fa in base a dei coefficienti che vanno sommati per desumere il valore dell’immobile al metro quadro.
Ma non è finita, infatti tale valore andrà poi moltiplicato per un coefficiente di merito.
A questo valore vanno aggiunti degli indici che chiariscono il costo effettivo come l’ubicazione, le condizioni, lo stato di conservazione e l’efficienza energetica. Tra i coefficienti di merito rientrano i coefficienti in base al piano, in base allo stato e all’età dell’immobile. Lo stato di conservazione è molto rilevante e se l’immobile è da ristrutturare darà un -10%, se è ristrutturato si calcola +5%, se è una nuova costruzione +10%.
Sul valore incidono anche altri coefficienti che riguardano riscaldamento, esposizione e luminosità.
Infatti un appartamento che ha riscaldamento autonomo avrà un valore maggiorato del 5%, mentre una vista panoramica farà guadagnare il 10%.
Questi parametri sono sono consultabili da tutti sull’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) che viene aggiornato semestralmente.
Questi parametri sono monitorati anche dall’Agenzia delle Entrate.
L’OMI dà informazioni anche sulla redditività dell’immobile.

Come si calcola il valore complessivo dell’immobile?

Per fare un calcolo preciso si esegue una formula matematica, ossia si moltiplica la superficie commerciale per quotazione al metro quadro per i coefficienti di merito stabiliti dall’Osservatorio del Mercato immobiliare in base all’area in cui è ubicata la costruzione e ai vari coefficienti di merito.